L'amortissement de prêt expliqué : Comment fonctionnent les mensualités

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire ou un prêt auto, votre mensualité reste la même, mais la répartition entre le capital et les intérêts change considérablement au fil du temps. Dans les premières années, la majeure partie de votre paiement va aux intérêts. À la fin, la quasi-totalité va au capital. Comprendre ce schéma — l'amortissement — vous aide à prendre de meilleures décisions financières.

Qu'est-ce que l'amortissement ?

L'amortissement est le processus de répartition d'un prêt en paiements périodiques égaux sur sa durée. Chaque paiement couvre deux choses :

1. Intérêts : Le coût de l'emprunt (calculé sur le solde restant)
2. Capital : La réduction effective de la dette

Comme les intérêts sont calculés sur le solde décroissant, la part des intérêts diminue à chaque paiement tandis que la part du capital augmente.

La formule d'amortissement

La mensualité (M) pour un prêt à taux fixe est :

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]

Où :

• P = Capital (montant du prêt)
• r = Taux d'intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12)
• n = Nombre total de paiements (années × 12)

Exemple de calcul

Prêt : Hypothèque de 300 000 $ à 6,5 % TAEG sur 30 ans

P = 300,000
r = 0.065 / 12 = 0.005417
n = 30 × 12 = 360

M = 300,000 × [0.005417 × (1.005417)^360] / [(1.005417)^360 - 1]
M = 300,000 × [0.005417 × 6.9913] / [6.9913 - 1]
M = 300,000 × 0.037877 / 5.9913
M = $1,896.20

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Le tableau d'amortissement

Voici comment les premiers et derniers paiements se décomposent pour notre exemple de 300 000 $ :

Point clé : Après 5 ans de paiements (113 772 $au total), vous n'avez remboursé que 22 141$ de capital. Les 91 631 $ restants sont allés aux intérêts.

Coût total : Sur 30 ans, vous payez 682 633 $au total — 382 633$ d'intérêts sur un prêt de 300 000 $.

Stratégies pour payer moins d'intérêts

1. Effectuez des paiements de capital supplémentaires

Même de petits paiements additionnels ont un impact considérable :

100 $de plus par mois économisent plus de 72 000$ d'intérêts. Plus vous commencez tôt, plus l'impact est grand.

2. Paiements bimensuels

Payez la moitié du montant mensuel toutes les deux semaines au lieu du montant complet mensuellement. Comme il y a 52 semaines dans l'année, vous effectuez 26 demi-paiements (13 paiements complets) au lieu de 12.

Ce paiement supplémentaire par an sur une hypothèque de 30 ans peut retrancher 4 à 5 ans et économiser des dizaines de milliers d'intérêts.

3. Refinancez à un taux plus bas

Si les taux baissent significativement (généralement 1 %+ en dessous de votre taux actuel), le refinancement peut réduire à la fois la mensualité et les intérêts totaux :

Tenez compte des frais de clôture (généralement 2 à 5 % du montant du prêt) lors de l'évaluation du refinancement.

4. Choisissez une durée plus courte

Une hypothèque de 15 ans a des mensualités plus élevées mais des intérêts totaux considérablement inférieurs :

Comprendre le TAEG vs le taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est le coût d'emprunt du capital. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut le taux d'intérêt plus d'autres coûts comme les frais de dossier, les points et l'assurance hypothécaire, exprimés sous forme de taux annuel.

Le TAEG fournit une comparaison de coût plus complète entre les prêts. Un prêt avec un taux d'intérêt plus bas mais des frais plus élevés pourrait avoir un TAEG plus élevé qu'un prêt avec un taux légèrement supérieur et aucun frais.

Amortissement vs intérêts simples

Prêts amortis (hypothèques, prêts auto) : Les intérêts sont calculés sur le solde décroissant. Paiements égaux, mais le ratio capital/intérêts change au fil du temps.

Prêts à intérêts simples (certains prêts personnels) : Les intérêts sont calculés sur le capital initial pour toute la durée. Intérêts totaux = P × r × t.

Cartes de crédit : Intérêts composés sur le solde restant. Bien plus coûteux que les prêts amortis ou à intérêts simples.

FAQ

Que se passe-t-il si je manque un paiement hypothécaire ?

La plupart des prêts ont un délai de grâce (généralement 15 jours pour les hypothèques). Après le délai de grâce, des frais de retard (généralement 3 à 6 % du paiement) sont facturés. Après 30 jours de retard, cela peut être signalé aux bureaux de crédit. Après 90 à 120 jours, le prêteur peut entamer une procédure de saisie. Contactez toujours votre prêteur avant de manquer un paiement pour discuter des options comme l'abstention ou la modification.

Dois-je rembourser mon hypothèque par anticipation ou investir l'argent supplémentaire ?

Cela dépend de votre taux hypothécaire par rapport aux rendements d'investissement attendus. Si votre taux hypothécaire est de 6,5 %, le remboursement anticipé garantit un rendement de 6,5 % (les intérêts économisés). Si vous attendez des rendements d'investissement supérieurs à 6,5 % (historiquement, la bourse fait en moyenne ~10 %), investir pourrait être plus rentable — mais cela comporte un risque. Rembourser l'hypothèque est un rendement garanti et sans risque.

Ressources connexes

• Calculatrice de prêt — Calculez les paiements et les tableaux d'amortissement
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